| (数据采集时间2006年12月26日至2007年6月25日)
第一章 市场运行数据分析
一、2007年永川区1－6月房地产市场运行情况
1、预售许可证发放
预售许可房屋可售套数3269套，面积334114平方米。其中住宅3053套，面积312831平方米。预售许可发放面积同比06年上半年的316628平方米增加5.52%。
2、商品房合同登记
完成登记4587套，面积446390平方米；其中住宅3900套，面积415728平方米，住宅建面均价1553.94元/平方米。登记面积同比06年上半年的2663套，267914平米，登记套数增加72.25%，登记面积增加66.62%。住宅建面均价同比06年上半年的1219元/平方米，增长27.4%；与06年全年1336元/平方米相比增长16.31%。
3、二手房交易
完成交易1209件，面积128791平方米；其中住宅983件，面积100206平米。同比06年上半年的847套，117436平米，成交套数增加2.74%，成交面积增加9.7%。
4、房地产抵押
完成登记5399件，抵押面积3188910平方米，担保金额172835万元。抵押面积同比06年上半年的2717件，2674302平米，担保金额116968万元，登记件数增加98.71%；担保金额增加47.75%。
5、小结
①从以上数据可以看出，随着我区经济多年来的持续快速发展，特别是撤市建区之后，紧接着又成为城乡统筹的试验区，同时作为重庆“一小时经济圈”内的区域性重点发展城市，永川已经成为重庆西部的房地产业投资重点区域。不仅来自重庆主城区的众多一线开发企业看好我区的良好发展前景，市外的如上海、江苏、浙江、福建、江西等地的开发企业也看好我区的市场潜力，纷纷来永投资开发各类物业。同时，我区本地的开发企业经过这些年的市场竞争，也快速成长起来，不断扩大开发规模，推出与市场需要相对应的品质楼盘。
②2007年上半年，我区房地产市场之所以出现这样的快速增长，一方面是因为去年同期国家对房地产市场的宏观调控政策，导致对市场需求观望有关，另一方面是因为永川作为渝西中心大城市的定位得到了确立，以及房价的持续走高，充分刺激并释放了旺盛的购房需求。从市场角度分析，这与第二季度开发区的华创新天地、荷塘月色二期、五洋·都市庭园1号楼、奥韵·天居八号B幢、天绣锦地等楼盘相继开盘销售有关；再者今年上半年我区老城区百年华庭、骑龙圆、东方文都、渝西风情街几个住宅小区拆迁顺利完成，纷纷进入市场销售，从而促使了销售面积的增长。
③我区房地产市场运行情况与去年同期相比，我们可以得出四个结论：一是商品房预售整体供应增幅不大，但是商品房预售面积和抵押金额增幅较大，这说明我区作为区域性中心大城市的定位已经深入人心，得到了众多市民的广泛认可，购房需求得到有效的释放，我区房地产市场处于供需两旺的和谐局面；二是城市变大，住房变小，这也说明随着我区房地产市场的进一步成熟和发展，小户型在上半年市场运行中已经成为永川楼市的重要组成部分。三是从房价上升的趋势来看，基本符合这几年我区房价的增长速度，可以认定是属于成本上涨与需求拉动的房价上涨；四是二手房交易仍然不够活跃，主要由于受再交易税费影响，房屋租赁市场较好，还有就是房屋空置率较低。但是，面对我区房地产市场持续出现的销售面积增长迅猛与房价高速上涨的局面，我们更要加紧研究分析全区房地产开发良性市场容量和有效需求，做好前瞻性的规划，以保持我区房地产业持续、健康、有序的发展，为建设区域性中心大城市发挥更大更好的支撑作用。
二、2007年永川区1－6月购房客源情况
1.购房者来源情况
1－6月购买新建商品房人群中按其身份证地址分类统计结果是永川城区占48.27%、乡镇占33.42%、永川以外占18.31%。
2、购房者年龄结构
1－6月购房者共5986位。其中25岁以下购房者共675位,占购房总数的11.28%；其中25岁-30岁购房者共815位,占购房总数的13.62%;其中31岁-35岁购房者共1348位,占购房总数的22.52%;其中36岁-40岁购房者共1282位,占购房总数的21.42%;其中40岁以上购房者共1866位,占购房总数的31.17%。
3、小结
主城区置业者依然是我区购房的主力军，但是经过逐年的首次、二次及投资消化，上升势头比较平稳，这与二级城市经济大环境有关；随着永川城市化进程的加快和区域中心大城市格局的确立，乡镇进城购房者异军突起，成为我区购房的重要来源；由于永川相对周边较好的生活品质和区域大城市规划的落实，永川以外的购房者群体也已经成为永川楼市中一股不容忽视的增量。因此，争取永川主城区以外的消费者，将是今后我区房地产市场营销中需要给予重点考虑和关注的问题（据个别楼盘负责人介绍，如荷塘月色项目仅乡镇购房人群比例就已经达到40%，而学府美墅则高达50%）。
从购房年龄结构来看，70年代购房者是目前楼市主力消费人群，80年代购房群体正在成长过程之中；60年代购房者多为二次置业者，以改善居家环境，追求生活品质为主要购房目的。
三、2007年永川区1－6月各楼盘销售情况
1、销售面积排名前10位
排名项目名称项目销售套数项目销售面积
1百年华庭21527682.89
2鸿翔·康桥生活公园22024217.92
3骑龙圆21923767.81
4凤凰城20623090.13
5竹映三清19122966.15
6东方文都22422148.92
7翠苑商住楼22321151.89
8五洋·都市庭园23920634.17
9华创·渝西新天地(三期)37219238.93
10AC世纪城23716351.31
小结
①从上半年销售面积排名来看，百年华庭、康桥生活公园、骑龙园排在前三名。
②以销售面积排名看，这与楼盘总建筑面积、楼盘是否处于热销期、联机备案的时间等因素有关。
2、各楼盘住宅销售价格(按建面均价)排名前10位
排名项目名销售套数建面均价套内均价
1山水林涧162629.022821.94
2华创·渝西新天地(三期)3511991.632557.89
3鸿翔·康桥生活公园2201933.212156.79
4AC世纪城1831876.382246.83
5质鼎澳滨郦舍331856.932267.93
6荷塘月色(二期)1781838.362134.03
7东方文都2241825.372134.25
8竹映三清1911773.972171.35
9善群·天秀锦地1191748.762067.53
10奥韵·天居八号1201691.552124.33
小结
①山水林涧是目前我区在销售楼盘中品质最高的别墅项目，其人居环境和居住品质优越，建面均价2629.02元/平方米，成为我区上半年销售价格排行榜冠军。
②华创·渝西新天地是我区高层楼盘中少数单月成交均价突破2000元/平方米（建筑面积）的楼盘，是我区上半年销售价格排行榜亚军。
③其余多数楼盘处于强销后持续销售期，接近6月商品房供应量明显减缓，市场供应方面已经出现阶段性短缺。
④1800-1900元/平方米的成交均价成为永川房市价格主流；1600元/平方米以下的新建商品住房日趋减少。
⑤目前许多大楼盘正在蓄水阶段，预计在今年房交会前后，我区楼市将进入新盘推盘高峰。
四、2007年永川区1－6月其他销售情况统计
1、户型销售情况统计
户型结构户型面积销售情况（套）所占比重
一室一厅（单间）60㎡以内44111．08%
二室二厅60-85㎡50412．66%
三室二厅85-125㎡192048．23%
四室二厅以上125㎡以上111628．03%
小结
从户型销售情况综合来看，三室二厅依然是市场消费的主流，小户型供应比例在逐步增加。当前的消费者对住宅品质，特别是户型结构的要求越来越高了。一方面是市民生活水平的迅速提高，对住宅品质的要求更高；另一方面，也和购房家庭趋向年轻化和小型化、住宅总价上升有关。所以，开发企业如何在户型结构上加以创新与突破，将直接关系到自己产品是否能为市场所接受。
2、物业形态销售情况统计
物业形态销售情况(套)所占比重
高层109927．61%
小高层94123．64%
花园洋房42810．75%
普通多层151338．01%
小结
受到整体经济环境的制约，普通多层项目在性价比上的优势依然是许多中低收入阶层购房置业的首选；由于市场供应的整体形势和高层、小高层的集中放量，再加之各大楼盘的大量宣传推广，高层和小高层这种物业形态已经得到了永川市民的认可，并成为了市场消费的主流。花园洋房作为最接近别墅生活的一种建筑形态，对产品的地段、自然环境、物业品质都提出了较高的要求，虽然我区很多项目在推广上都努力地按照花园洋房标准进行包装和靠拢，但是真正意义上的花园洋房还有待开发。
第二章 永川区房地产趋势
从今年1至6月我区房地产市场的表现来看，我区房地产市场出现以下发展趋势：
1、市场供应出现暂时短缺，今年下半年将是供应市场急剧上量的高峰期
具体表现为：2007年1-6月全区预售许可房屋可售套数3269套，面积334114平方米；而今年上半年我区已经完成登记4587套，面积446390平方米。总体来说，供应有待增加，销售大于供给，目前市场处于存量消化阶段。
这种市场供应的短暂出缺，主要是因为以下几个原因：一是开发企业逐渐成熟，投资日趋理性，采取“大盘小步走”的开发策略，同时更加注重项目自身的品牌；二是我区开发企业普遍实力较弱，只能采取分期滚动开发的策略。三是众多利好政策如撤市设区、重庆“新特区”等利好消息的刺激和推动作用下，我区消费市场将得到有效的释放。
2、新城区已经成为我区大城市建设的城市名片
2007年1-6月我区预售许可房屋可售套数3269套，而新区占了全部面积的的三分之二，成为全区房地产开发的主流市场。这是我区城区建设“东扩南拓”战略在房地产市场的具体表现。由于我市购房主力逐步转向中青年群体，他们更加注重居住环境与产品品质，新区楼盘的不断创新和优美的城市环境，迎合了中青年购房者的需要。选择新区作为自己安家置业的消费群体正在继续扩大，新区已经成长成为我区大城市建设的名片和代名词。
3、高层和小高层电梯公寓已得到广大市民的接受，而且已成为市场消费的主流
今年1至6月，从我区所销售的物业形态统计分析得知，高层和小高层的市场消化总量已经是上半年我区全部销售总量的51.25%，这足以说明我区广大市民对高层和小高层已经走过了从抵触到感受再到接受这样一个过程。从市场供应来看，随着下半年大量高层项目入市，高层和小高层这种物业形态已经成为市场供应和市场消费的主流。
4、大城小室，购房群体日趋年轻化
上半年入市住宅3053套，面积312831平方米，套均面积102.5平方米，而前几年套均面积在120平方米以上，说明小户型受到更多置业人群的追捧。同时，也说明国家对于住房户型供应结构的宏观调控已初见成效。
5、打文化牌的小区逐步受到购房者的关注和喜爱
随着我区文化兴区战略的逐步推进和职业教育文化底蕴的积淀，越来越多的消费者已不再满足于住宅产品在居住功能上的实用性与性价比，而对住宅产品和居住环境的文化内涵提出了更多和更高的要求。打文化牌的小区逐步受到购房者的关注和喜爱，且销售看涨。打造有文化底蕴的精品楼盘，以满足永川购房者在居住文化上的需要，已经成为不少开发企业的共识并付之实践。认真研究消费群体受教育背景、购房动机和需要，对开发企业做好项目定位、抢占市场赢得先机具有重大意义。
6、展示实力成为开发商竞争的主要手段
我区房地产市场在2005年就已经进入大盘时代，外地大型开发企业的介入，金融政策的调整，对许多本土开发商形成了巨大的市场竞争压力。在这种形势下，开发实力不够雄厚、靠银行贷款和销售回款滚动方式开发的房地产企业已不适合现在市场。传统的“小步快走、大步慢走”式的开发方式已经不被买家接受，难以赢得买家的信心。开发商的实力如何，成为购房的决定性因素之一。而实力的体现，在于售楼前是否已将环境营造好，是否已将配套设施做出来，工地形象如何等，这些已成为售楼的先决条件。
7、房地产品牌时代来临
以往开发商在竞争中致胜的关键，往往在于房子的户型设计、环境营造和配套设施等技巧，但从最近我区出现的趋势看，房地产业竞争致胜的关键在于开发商实力和品牌的竞争。可以说，我区的房地产已进入品牌时代。品牌竞争是未来市场竞争的综合体现和最高境界，优秀的品牌是企业进入市场的通行证。对投资商来说，要在房地产这种高风险的投资中获取一定的利润，只有靠房地产的品牌效应来增加其附加值；而且，随着社会的进步和消费者支付能力的进一步增强，消费者对房地产不仅仅只是功能上的需求，而且还有精神方面的需求。一个优良的品牌，不仅能增加消费者的购买信心，而且还能给消费者一种成就感和地位感，给予其参与社会竞争的勇气和力量。同时，随着市场竞争格局的发展和变化，房地产市场最终将走上品牌竞争的格局，而品牌竞争也将是市场的主要竞争方式。
8、开发商的利润预期将有所改变
从我区房地产业的发展来看，开发商的利润构成形式将有所改变。以前开发商的利润体现在成本与价格之间的差距。价格主要决定于楼盘的开发成本、与其他的竞争对手的比较、客户的期待值和房地产大形势等。而近期从房地产的发展趋势来看，由于规模化、集约化、专业化开发而产生的低成本，由于领先程度（概念、技术）所导致的利润空间，由于品牌效应所产生的超值附加利润，开发商的利润构成已不简单是由传统意义上的成本计算而来的。所以，新的市场竞争中，对开发商楼盘开发的规模、专业化、创新和品牌塑造等提出了更高的要求。
9、对业主未来生活模式的关注成为未来地产的首要出发点
随着人们生活水平和消费能力的提高，人们已接受了买楼就是买生活方式的说法，近两年永川的购房者经过了“花园小区、花园洋房、智能化、高绿化、规模品牌”等一些地产概念轰炸后，人们已经无法在这些大同小异的概念中做出选择。透过那些令人生厌的华丽外衣，人们更加关注人的心灵空间和未来生活中最根本的需求。市场的激烈竞争，迫使开发商们将令人目眩的概念融入到房产开发的每一个产品细节中去。
从这里我们可以看出，房地产开发门槛无疑已经大幅度提高，住房和环境质量只能成为及格水平，而不再是致胜的关键。只有在达到了及格水平之后，才有可能体现开发商对业主未来生活的关注。新的行业标准在一定程度上要求体现丰富的文化内涵，美国《财富》杂志曾说过“品牌的背后是文化”，永川的房地产开发必须植根于本土的“茶竹文化”和“职业教育基地”，以此引导市场消费的文化趋向，从更深层次体现“以人为本”的建筑思想和开发策略。 |